太田市賃貸Q&A

Q.111
 相続の不動産の評価額は固定資産税の評価額でよろしいのでしょうか。路線価や倍率な...

相続の不動産の評価額は固定資産税の評価額でよろしいのでしょうか。路線価や倍率など書かれたHPをみましたがどのように計算すればよいかわからなく困惑しております。法定相続人が３人です。宅地、田、畑、賃貸アパート２棟あります。相続税だけでも非課税ならばと、不動産の合計金額がわかればと思っております。固定資産税納付書をみて確認できるのでしたらうれしいのですが。。。屋敷だけは生前贈与で登記し、あとは放棄しようとも考えております。固定資産税も負担が大きすぎ、アパートも築４０年になり賃借者は滞納者が多く退去をおねがいするのも困難な状態です。賃借者が入居中でも売買できるものでしたらそうしたいともおもっています。そのような事例はあるのでしょうか。ちなみに賃貸契約書がない入居者もおります。祖父母の管理でしたので、口約束で入居させたものなのか紛失してしまったかのどちらかです。その部屋の入居者が滞納しています。当初は不動産業者へ仲介をお願いしていたようですが、節約のため祖父母が直接契約を交わしておりました。その名残で両親も直接契約したそうです。祖父、父と高いしこのような状態の賃貸の管理を受け継ぐことになりました。祖母の所有になっておりますが、母も何もわからず私が重荷を背負わされたように感じています。相続だけでもいまのうちに対処し多くの問題を解決していけたらとおもっております。些細なことでけっこうですのでアドバイスいただけましたら幸いです。よろしくおねがいいたします。

A.111
 相続の不動産の評価額は固定資産税の評価額でよろしいのでしょうか。路線価や倍率な のベストアンサー

建物は、固定資産評価額がそのまま相続税評価額になります。しかし、土地については評価の方法が様々です。宅地で路線価評価額があるところならば、路線価に地積をかけたものが相続税評価額になりますし（ただし、土地の形が変な形だったり、間口が狭かったりすると、一定割合の減額があります）、路線価評価額がなければ、固定資産評価額に、場所ごとに定められた倍率をかけたものを相続税評価額になります。農地についても、どういう農地であるかによって相続税評価額の算定方法は違います。例えば、宅地であるとした場合の相続税評価額から宅地にするために必要な造成費を引いたものを相続税評価額とするべき農地もありますし、固定資産評価額に決まった倍率をかけた額を相続税評価額とすべき農地もあります。鑑定士が鑑定する、というのは誤った回答ですが、だからといって質問者さんが確実に評価額を把握できるとも思えません。もしかしたら非課税額を超えるかもしれない、とお思いなら、税理士さんのところへ相談に行かれることをおすすめします。税理士さんが、相続税評価額を計算して、非課税であるかどうかを教えてくれますし、申告の必要があれば相続税申告も代理してくれます。なお、屋敷だけは生前贈与で登記し、あとは放棄する、というのはよく分かりません。生前贈与を受けた事実がないのに、そんな登記はできませんよ。贈与の登記をしようと思ったら、贈与者の実印をついた譲渡証明書が必要ですが、それを偽造するのは有印私文書偽造罪という犯罪ですから、絶対にやめましょう。また、屋敷だけを相続する、ということもできません。相続するなら全部を相続する必要があります。相続しないなら全く相続できません。

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Q.112
 アパ−ト賃借の営業マンへのインセンティブ（成功報酬）についてアパートを賃借に出...

アパ−ト賃借の営業マンへのインセンティブ（成功報酬）についてアパートを賃借に出すべく入居者を募集しています。最近リフォームしたばかり＆設備も大変良いものが入っているのですが、世田谷区内で家賃１６万、築２３年、駅徒歩１２分、２ＬＤＫとしては少々手狭な６０平米とデータ上はあまり見栄えせず、既に２ヶ月半空き部屋になっています。遅くとも３月中に入居者を決めたいため、次第に気が焦って来ております。上記主要条件ではインタ-ネットで物件を検索しているユーザーに強く訴求する事は難しいと思われるため、客付けした営業マンにインセンティブ（成功報酬）として家賃一か月を進呈することで、活性化を図れないかと考えています。不動産業者の共有データーベ-スであるレインズに、その様なインセンティブの情報を反映する事は可能でしょうか？どなたかご教示頂けますと幸いです。宜しくお願いします。

A.112
 アパ−ト賃借の営業マンへのインセンティブ（成功報酬）についてアパートを賃借に出 のベストアンサー

賃貸業者です。それは可能ですよ。物件名の隣に書く事ができますので、図面を開かなくてもインセンティブ付きなのかどうか分かるようになっています。

　 　

Q.113
 特殊物件（わけあり）の賃上げに関してなのですが・・・特殊物件（わけあり）に格安...

特殊物件（わけあり）の賃上げに関してなのですが・・・特殊物件（わけあり）に格安（33000円）で住んでいるのですが、今度の更新で元の家賃に戻したいと言われています。以前に住まれていた方が死去（孤独死）されていた物件で、あまり良い気はしなかったのですが格安だったので住み始めましたですがもう２年経過するので家賃を元の値段に戻したいという話があり、困っています。私がアパートを出て行き、他の方が借りるときに元の値段に戻るのだと思っていたので・・・家賃を元の値段（55000円）にされてしまうと他の物件を探したほうが良い気がしますし、私はわけありということを了承して住んでいるので元の値段にいきなり戻されるのが納得いきません。できれば今までと同じ家賃で住んでいたいので、賃上げにならない何か良い方法はないでしょうか？？私は不動産等の知識が無いのでどなたか詳しい方の意見がお聞きしたいです。宜しくお願い致します。

A.113
 特殊物件（わけあり）の賃上げに関してなのですが・・・特殊物件（わけあり）に格安 のベストアンサー

事故物件なので安くしますと言って入居させておいて、たった２年で元々の家賃に戻したいなどとよく言いますね。無知な不動産業者や大家の間では、この手の部屋は一代入れ替わればもう次からは何も言わなくても問題ない等という俗説が流れている様なので貴方のケースでも２年間は我慢したけれど予定通り更新後は元の家賃にできると思っているのでしょう（この様な場合何年経てば或いは何回入れ替われば言わなくても良くなるか明文化された規定が無いのですが、最高裁の判例を見れば先にふれた俗説に全く根拠が無い事はすぐ判ります）。こんな勝手な言い分に耳を貸す必要は全く有りません。断固値上げは拒否して現家賃での更新を要求しましょう。先方が更新を拒否しても「法定更新」でそのまま住んでいられるし、例え裁判になったとしても（家主側が合法的にとれる強硬策は取り敢えず簡易裁判所に家賃の調停を申し立て、話が付かなければ正式な裁判となる）このようなケースで値上げを認められる事は有り得ませんから、心配しないで堂々と対応しましょう。

　
　

Q.114
 新築物件契約・入居前設備不備判明の対応について教えてください。物件は法人契約前...

新築物件契約・入居前設備不備判明の対応について教えてください。物件は法人契約前提です。契約形態 ： 大家 − 仲介不動産 − 私（会社）物件：1世帯×1世帯の新築2階建てアパート（2月下旬完成予定） 1階部分36平米 家賃8万、2階部分45平米 家賃8万7千円経緯12月末、山口より川崎に転勤決定1月7日、電話で希望の1階部分に空きがある事を確認。その後「申込書」を送って下さいと言われた。その際法人契約の旨伝える。30分後（11：30頃）に「申込書」がFAXにて送られてくる。法人契約の為、担当者へ記入をお願い。12：10頃、「先に申し込みがありましたので部屋が埋まりました。」と不動産より電話。先ずこの時点で1つ質問。 FAXでの申込書やり取りでしたが、その間に他者の申込書を受け入れる事は不動産業界では当たり前でしょうか？ 散々苦情を言いましたが、駄目だの一点張り。担当者から責任者に代わらせ話をすると「申し訳ありませんでした。」と非を認めたので少し落ち着きましたが、「既に申込をされた方がいますので何ともなりません。」との事。設備がとても良くて気に入ってたところなので、仕方なく2階部分の申し込みをした。2月1日、1階部分にキャンセルが出たと不動産から電話。大家さんの許可が出た為、即座に1階部分にしてもらう。（まだ申込み段階）・入居予定は2月27日になると伝えられた。 2月22日不動産より電話で、本日物件を見に行きましたところ、記載事項の設備「浴室乾燥機」と「追い炊き」がありませんでしたと連絡をもらう。即座に、大家さんに確認して頂ける様に伝える。現在 不動産より連絡待ち。（入居は契約すれば直ぐにでも出来ますよ、追連絡される）私と致しましては、物件決定した重要な付帯設備事項だったので どうしても付けて頂きたいのですが、2月23日現在、未だに不動産から契約書が送られて来てなく、申込段階の為、強く言って良いのか分からない現状です。連絡を受けた以上、契約してしまうと認知したとみなされるでしょうし、記載付帯設備が無いのに同じ家賃を払う事はしたくないです。現在の住居も3月3日には退去しなければならない為、大変困っております。契約締結に向け、設備の改善を求める事は出来ますでしょうか？法的に何か救済はありませんでしょうか？申込時にも問題があったので不安で仕方ありません。誰か助けて下さい。宜しくお願い申し上げます。

A.114
 新築物件契約・入居前設備不備判明の対応について教えてください。物件は法人契約前 のベストアンサー

賃貸・売買共に申込は「早い者勝ち」が原則です。あなたの他に探している方は当然いると今後は認識してください。法人契約なので社内的な処理で申し込みが遅くなろうともそれは関係ありません。責任者に怒る話では全くありません。決められたくなければ早く行動して決めるだけです。不動産も八百屋の野菜も売切れたらそれまでです。設備不備は不動産会社に落度があります。この時点で責任者に「設備の確認不足」ということで苦情を出せばよいと思います。法的な救済は契約前の段階なので難しいでしょう。設備の追加もオーナーの物件ですから、不動産会社が交渉したところで通常覆りません。入居は法人より契約金が不動産屋に入金されれば入居はできると思います。（たいてい法人契約は書類が後追いになるケースですので）

　 　

Q.115
 熊本市富合町付近の激安スーパー ４月から熊本市富合町国町というところに引っ越す...

熊本市富合町付近の激安スーパー ４月から熊本市富合町国町というところに引っ越すことになりました。先日部屋を決めに行ったのですが、アパートの周りは田んぼや畑、住宅でした。スーパーなどが見当たらなかったように思います。不動産屋さんは、車で少し行ったところにありますよ、と（ ￣ー￣）笑 引っ越しによりお財布が寂しいことになってるため、今のうちに激安のお店を把握しておきたいと思いまして(≧ω≦) 熊本在住でご存知の方おられましたら よろしくお願いいたしますm(。_。)m

A.115
 熊本市富合町付近の激安スーパー ４月から熊本市富合町国町というところに引っ越す のベストアンサー

あれ？富合にスーパーなんてあったっけ…？現在どちらに御住まいか存じませんがこちらの「車で少し」は5kmくらいありますよ「車で10分〜15分」と言えば10km超えますし…（市内の街中は違いますけど）一応付近をリストアップしましたけど激安と言えるかどうかはわかりません
http://maps.google.com/maps/ms?ie=UTF&msa=0&msid=100548023318495363833.00048043f5a9084587e6a----- 補足 -----上のは携帯から見れるか分かりませんがgoogleマップで近所のスーパーとショッピングセンター、ディスカウントストアをマークしています直線距離で約4km圏内には結構ありますのでそれほど困ることは無いかと思います全部隣町になりますが…しかし新幹線の車両基地が出来るので住宅地の造成、商業施設の建設があるかと思います

　 　


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